Não. Holding imobiliária não pode ser MEI.
Não existe uma ocupação de holding imobiliária na lista de atividades permitidas ao Microempreendedor Individual.
Além disso, atividades como aluguel, administração, compra e venda de imóveis próprios não podem ser exercidas por meio do MEI.
Outro impedimento importante é que o titular do MEI não pode ser sócio, titular ou administrador de outra empresa.
Essa regra é incompatível com uma holding imobiliária criada para concentrar imóveis, participações societárias ou outros bens pertencentes aos sócios.
Na prática, a holding imobiliária costuma ser constituída como Sociedade Limitada.
Quando possui apenas um sócio, pode ser aberta como Sociedade Limitada Unipessoal.
Também é importante entender que holding imobiliária não é uma natureza jurídica.
O termo identifica a finalidade da empresa.
A holding imobiliária pode ser constituída para administrar, alugar, comprar ou vender imóveis próprios.
Ela também pode fazer parte de um planejamento patrimonial e sucessório familiar.
Entre os CNAEs mais utilizados estão o 6810-2/02, para aluguel de imóveis próprios, e o 6810-2/01, para compra e venda de imóveis próprios.
Se a empresa também possuir participações em outras sociedades, outros códigos poderão ser necessários.
Neste artigo, você entenderá por que uma holding imobiliária não pode ser MEI, quais CNAEs podem ser utilizados, como funciona a tributação e quando vale a pena abrir esse tipo de empresa.
Para conhecer as etapas necessárias para constituir um CNPJ, consulte nosso guia completo sobre abertura de empresa.
Resposta rápida: holding imobiliária pode ser MEI?
| Informação | Resposta |
| Holding imobiliária pode ser MEI? | Não |
| Aluguel de imóveis próprios pode ser MEI? | Não |
| Compra e venda de imóveis próprios pode ser MEI? | Não |
| Holding imobiliária é uma natureza jurídica? | Não. O termo representa a finalidade da empresa |
| Natureza jurídica mais utilizada | Sociedade Limitada |
| Pode possuir apenas um sócio? | Sim, como Sociedade Limitada Unipessoal |
| CNAE para aluguel de imóveis próprios | 6810-2/02 |
| CNAE para compra e venda de imóveis próprios | 6810-2/01 |
| CNAE para loteamento sem benfeitorias | 6810-2/03 |
| Pode optar pelo Simples Nacional? | A locação de imóveis próprios é impedida no regime |
| Regime tributário mais utilizado | Lucro Presumido |
| Pode facilitar o planejamento sucessório? | Sim |
| Pode eliminar completamente o inventário? | Não automaticamente |
| Precisa de contador? | Sim |
Neste artigo você verá
- Holding imobiliária pode ser MEI?
- Por que holding imobiliária não pode ser MEI?
- O que é uma holding imobiliária?
- Como funciona uma holding imobiliária?
- Holding imobiliária é uma natureza jurídica?
- Qual a diferença entre holding imobiliária e patrimonial?
- Qual a diferença entre holding imobiliária e familiar?
- Holding imobiliária é igual a uma imobiliária?
- Quem tem MEI pode abrir uma holding imobiliária?
- Quais são os CNAEs de uma holding imobiliária?
- Quando utilizar o CNAE 6810-2/02?
- Quando utilizar o CNAE 6810-2/01?
- Quando utilizar o CNAE 6810-2/03?
- Holding imobiliária pode atuar com corretagem?
- Holding imobiliária pode fazer incorporação?
- Holding imobiliária pode optar pelo Simples Nacional?
- Como funciona o Lucro Presumido?
- Quando utilizar o Lucro Real?
- Quanto uma holding imobiliária paga de imposto?
- Como funciona a tributação dos aluguéis?
- Como funciona a tributação na venda de imóveis?
- Como transferir imóveis para a holding?
- A transferência de imóveis paga ITBI?
- A integralização pode gerar ganho de capital?
- Holding imobiliária ajuda na sucessão?
- Holding imobiliária protege os imóveis?
- Quando vale a pena abrir uma holding imobiliária?
- Como abrir uma holding imobiliária?
- FAQ - Perguntas Frequentes sobre holding imobiliária pode ser MEI
Holding imobiliária pode ser MEI?
Não.
Uma holding imobiliária não pode ser registrada como Microempreendedor Individual.
O MEI somente pode exercer ocupações incluídas na relação oficial de atividades permitidas.
As atividades de holding, aluguel de imóveis próprios e compra e venda de imóveis próprios não fazem parte dessa lista.
Portanto, não é possível abrir MEI para:
- administrar imóveis próprios;
- alugar casas ou apartamentos próprios;
- alugar imóveis comerciais próprios;
- comprar e vender imóveis próprios como atividade empresarial;
- centralizar imóveis familiares;
- receber aluguéis por meio de uma holding;
- organizar a sucessão de imóveis;
- concentrar propriedades em um único CNPJ;
- realizar loteamento de terrenos próprios;
- manter participações em outras empresas.
O valor dos imóveis ou da receita não altera essa conclusão.
Mesmo que a empresa possua apenas um imóvel ou receba um aluguel inferior ao limite anual do MEI, a atividade continua incompatível com o regime.
Por que holding imobiliária não pode ser MEI?
Existem dois motivos principais.
O primeiro é que os CNAEs utilizados em uma holding imobiliária não estão disponíveis para o MEI.
Para ser Microempreendedor Individual, não basta possuir uma receita reduzida.
A atividade precisa estar expressamente autorizada.
O segundo motivo está relacionado à participação societária.
O titular do MEI não pode ser sócio, titular ou administrador de outra empresa.
Uma holding imobiliária pode ser criada para possuir imóveis, mas também pode deter quotas ou ações de empresas familiares.
Nesse caso, a incompatibilidade com o MEI é ainda mais evidente.
Além disso, o MEI é uma modalidade simplificada destinada ao exercício individual de atividades autorizadas.
Uma holding imobiliária exige estrutura societária, contabilidade regular e controle detalhado do patrimônio.
O que é uma holding imobiliária?
Holding imobiliária é uma empresa criada para possuir, administrar ou explorar economicamente imóveis próprios.
Ela pode concentrar:
- casas;
- apartamentos;
- salas comerciais;
- galpões;
- terrenos;
- fazendas;
- lojas;
- prédios comerciais;
- imóveis industriais;
- vagas de garagem;
- outros direitos imobiliários.
Os imóveis deixam de pertencer diretamente às pessoas físicas e passam a integrar o patrimônio da empresa.
Os membros da família, por sua vez, passam a possuir quotas da holding.
A empresa pode utilizar os imóveis para:
- locação;
- compra e venda;
- administração patrimonial;
- planejamento sucessório;
- organização familiar;
- geração de renda.
Nem toda empresa que possui um imóvel é uma holding imobiliária.
Uma empresa operacional pode adquirir um imóvel para utilizar como escritório, clínica, loja ou fábrica.
Nesse caso, o imóvel é um ativo da atividade operacional, mas a empresa não se transforma automaticamente em uma holding.
Como funciona uma holding imobiliária?
A holding é constituída por meio de um contrato social.
Depois da abertura, os imóveis podem ser transferidos para o patrimônio da pessoa jurídica.
Essa transferência pode ocorrer por meio de:
- integralização do capital social;
- compra e venda;
- doação;
- reorganização societária;
- outra operação juridicamente adequada.
Quando os imóveis são integralizados ao capital, o sócio transfere os bens para a empresa e recebe quotas em contrapartida.
A partir da transferência, os contratos de locação podem ser firmados em nome da pessoa jurídica.
Os pagamentos dos inquilinos devem ingressar na conta da holding.
As despesas, receitas, aquisições e vendas também devem ser registradas na contabilidade da empresa.
Os sócios não devem movimentar diretamente os recursos da holding como se fossem pessoais.
Holding imobiliária é uma natureza jurídica?
Não.
Holding imobiliária é uma expressão utilizada para identificar a finalidade da empresa.
Para obter um CNPJ, ela precisa adotar uma natureza jurídica prevista na legislação.
As estruturas mais utilizadas são:
- Sociedade Limitada;
- Sociedade Limitada Unipessoal;
- Sociedade Anônima de capital fechado, em estruturas mais complexas.
A Sociedade Limitada costuma ser utilizada por famílias e proprietários com poucos sócios.
Ela permite estabelecer regras no contrato social sobre:
- administração dos imóveis;
- entrada de novos sócios;
- venda de quotas;
- distribuição de lucros;
- direitos de voto;
- falecimento de sócios;
- sucessão;
- alienação dos imóveis;
- aprovação de novos investimentos.
Qual a diferença entre holding imobiliária e holding patrimonial?
A holding imobiliária é concentrada em bens e atividades relacionadas a imóveis.
A holding patrimonial possui uma finalidade mais ampla.
Ela pode reunir:
- imóveis;
- participações societárias;
- aplicações financeiras;
- marcas;
- veículos;
- direitos autorais;
- outros bens e direitos.
Uma holding imobiliária também pode ser considerada uma holding patrimonial.
Porém, nem toda holding patrimonial é exclusivamente imobiliária.
| Estrutura | Principal finalidade |
| Holding imobiliária | Possuir, administrar, alugar ou vender imóveis próprios |
| Holding patrimonial | Concentrar diferentes bens e direitos |
| Holding familiar | Organizar patrimônio e sucessão de uma família |
| Holding de participações | Possuir quotas ou ações de outras empresas |
Qual a diferença entre holding imobiliária e familiar?
A holding imobiliária é definida principalmente pelo tipo de ativo ou atividade.
Ela é voltada aos imóveis próprios.
A holding familiar é definida pela finalidade de organizar o patrimônio, a governança e a sucessão de uma família.
Uma mesma empresa pode ser imobiliária e familiar ao mesmo tempo.
Isso ocorre quando uma família constitui uma empresa para concentrar seus imóveis e planejar a transferência das quotas aos herdeiros.
Holding imobiliária é igual a uma imobiliária?
Não.
Uma holding imobiliária normalmente administra ou explora imóveis que pertencem à própria empresa.
Uma imobiliária tradicional pode intermediar a compra, a venda ou o aluguel de imóveis pertencentes a clientes.
Também pode administrar imóveis de terceiros.
As atividades são diferentes:
| Atividade | Característica |
| Aluguel de imóvel próprio | A empresa é proprietária do imóvel alugado |
| Administração de imóvel próprio | A empresa administra seu próprio patrimônio |
| Administração de imóvel de terceiros | A empresa presta um serviço ao proprietário |
| Corretagem imobiliária | A empresa intermedeia negócios imobiliários |
| Compra e venda de imóvel próprio | A empresa negocia bens pertencentes ao seu patrimônio |
Uma holding que apenas aluga imóveis próprios não atua automaticamente como corretora ou administradora de imóveis de terceiros.
Quem tem MEI pode abrir uma holding imobiliária?
Não enquanto permanecer enquadrado como MEI.
Para ingressar como sócio ou administrador da holding, o empreendedor precisará solicitar o desenquadramento do SIMEI.
Depois do desenquadramento, podem ser analisadas algumas alternativas.
Uma delas é transformar o CNPJ existente em Sociedade Limitada.
Outra é baixar o MEI e abrir um novo CNPJ.
Também pode ser mais adequado manter uma empresa operacional separada da holding imobiliária.
Por exemplo:
- a empresa operacional presta os serviços;
- a holding possui o imóvel;
- a empresa operacional utiliza ou aluga o imóvel da holding;
- os contratos e pagamentos são formalizados entre os CNPJs.
Essa separação deve ser analisada conforme os objetivos e os custos da estrutura.
Quem possui holding imobiliária pode abrir MEI?
Não enquanto permanecer como sócio, titular ou administrador da holding.
A restrição vale mesmo quando:
- a holding possui apenas um imóvel;
- a participação societária é de 1%;
- a empresa não possui faturamento;
- não existem aluguéis;
- o imóvel está desocupado;
- o sócio não recebe pró-labore;
- a holding foi criada apenas para sucessão;
- a empresa ainda não iniciou suas operações.
O impedimento decorre da participação em outra pessoa jurídica.
Quais são os CNAEs de uma holding imobiliária?
Não existe um CNAE chamado especificamente de “holding imobiliária”.
Os códigos devem representar as atividades efetivamente exercidas pela empresa.
| CNAE | Descrição | Aplicação |
| 6810-2/02 | Aluguel de imóveis próprios | Locação e administração de imóveis pertencentes à empresa |
| 6810-2/01 | Compra e venda de imóveis próprios | Aquisição e alienação de imóveis pertencentes à empresa |
| 6810-2/03 | Loteamento de imóveis próprios | Loteamento de terrenos próprios sem realização de benfeitorias |
| 6462-0/00 | Holdings de instituições não financeiras | Controle de outras empresas não financeiras |
| 6463-8/00 | Outras sociedades de participação, exceto holdings | Participações societárias sem caracterização de controle |
Uma holding que apenas possui e aluga imóveis próprios pode utilizar o CNAE 6810-2/02.
Se também realizar compra e venda habitual de imóveis próprios, poderá precisar do CNAE 6810-2/01.
Quando a empresa também participa de outras sociedades, devem ser analisados os CNAEs relacionados às participações.
Quando utilizar o CNAE 6810-2/02?
O CNAE 6810-2/02 corresponde ao aluguel de imóveis próprios.
Ele também abrange a administração de imóveis pertencentes à própria empresa.
O código pode ser utilizado quando a holding recebe renda com:
- aluguel de casas próprias;
- aluguel de apartamentos próprios;
- aluguel de salas comerciais próprias;
- aluguel de galpões próprios;
- aluguel de lojas próprias;
- aluguel de terrenos próprios;
- aluguel mensal de vagas de garagem próprias;
- locação de imóveis residenciais ou não residenciais próprios.
Esse CNAE não representa a administração de imóveis pertencentes a terceiros.
Também não corresponde à corretagem imobiliária.
Quando utilizar o CNAE 6810-2/01?
O CNAE 6810-2/01 corresponde à compra e venda de imóveis próprios.
Ele pode abranger operações com:
- casas próprias;
- apartamentos próprios;
- edifícios residenciais;
- edifícios comerciais;
- salas comerciais;
- shopping centers próprios;
- terrenos próprios;
- outros imóveis pertencentes à empresa.
Esse código deve ser analisado quando a compra e venda faz parte do objeto empresarial.
A venda eventual de um imóvel do ativo pode receber tratamento contábil e tributário diferente da atividade habitual de compra e venda.
Por isso, não basta incluir o CNAE sem definir previamente a estratégia da empresa.
Quando utilizar o CNAE 6810-2/03?
O CNAE 6810-2/03 corresponde ao loteamento de imóveis próprios.
Ele pode ser utilizado no loteamento de terrenos próprios sem a realização de benfeitorias.
O simples desmembramento ou a venda de um terreno não deve ser confundido automaticamente com uma atividade de loteamento.
Também é necessário diferenciar o loteamento sem benfeitorias de atividades de urbanização e infraestrutura.
Essas operações podem exigir outros CNAEs, registros e licenças.
Holding imobiliária pode atuar com corretagem?
A holding não pode tratar a atividade de corretagem como se estivesse incluída no aluguel ou na venda de imóveis próprios.
Corretagem é a intermediação de negócios envolvendo imóveis de clientes.
Trata-se de uma atividade diferente.
Para atuar com corretagem, a empresa precisa analisar:
- CNAE específico;
- objeto social;
- registro no conselho profissional competente;
- responsável técnico;
- obrigações municipais;
- emissão de notas fiscais;
- tributação das comissões.
Uma holding que vende um imóvel próprio não está realizando corretagem.
Ela está negociando um bem pertencente ao seu próprio patrimônio.
Holding imobiliária pode fazer incorporação imobiliária?
Pode, desde que a atividade esteja prevista na estrutura da empresa e seja utilizado o CNAE adequado.
Incorporação imobiliária não é a mesma atividade que comprar, vender ou alugar imóveis próprios.
Ela envolve a realização de empreendimentos imobiliários para posterior venda.
Antes de incluir essa operação na holding, é necessário analisar:
- objetivo da empresa;
- separação dos empreendimentos;
- riscos da atividade;
- regime tributário;
- patrimônio de afetação;
- Regime Especial de Tributação, quando aplicável;
- licenças e registros;
- necessidade de uma Sociedade de Propósito Específico.
Misturar imóveis familiares com uma atividade de incorporação pode aumentar os riscos da estrutura patrimonial.
Holding imobiliária pode optar pelo Simples Nacional?
Uma holding que realiza locação de imóveis próprios não pode optar pelo Simples Nacional.
A legislação do regime impede a opção para empresas que exercem essa atividade.
Por isso, uma holding imobiliária criada para receber aluguéis normalmente utiliza o Lucro Presumido ou o Lucro Real.
A impossibilidade de optar pelo Simples não significa que a empresa não possa ser enquadrada como Microempresa ou Empresa de Pequeno Porte.
ME e EPP são classificações relacionadas ao porte da empresa.
Simples Nacional é um regime tributário.
Assim, uma empresa pode ser classificada como ME e, ao mesmo tempo, ser tributada pelo Lucro Presumido.
Como funciona o Lucro Presumido para holding imobiliária?
O Lucro Presumido é um dos regimes mais utilizados por empresas que recebem aluguéis de imóveis próprios.
Nesse regime, o IRPJ e a CSLL são calculados com base em percentuais de presunção aplicados sobre as receitas.
A apuração também pode envolver:
- PIS;
- Cofins;
- adicional de IRPJ;
- tributação de receitas financeiras;
- ganhos na venda de imóveis;
- retenções, quando aplicáveis.
O tratamento da venda depende da classificação contábil do imóvel.
Um imóvel mantido para locação pode receber tratamento diferente de um imóvel adquirido como estoque para revenda.
Por isso, o Lucro Presumido não deve ser escolhido apenas com base na tributação dos aluguéis.
Quando uma holding imobiliária utiliza o Lucro Real?
O Lucro Real pode ser escolhido ou exigido conforme as características da empresa.
Nesse regime, o IRPJ e a CSLL são calculados a partir do resultado contábil ajustado pelas regras fiscais.
Ele pode ser analisado quando a holding possui:
- custos e despesas relevantes;
- financiamentos imobiliários;
- estrutura patrimonial complexa;
- prejuízos fiscais;
- receitas diversificadas;
- operações imobiliárias frequentes;
- participações em outras empresas;
- investimentos no exterior;
- obrigações que imponham o regime.
O Lucro Real exige controles contábeis e fiscais mais detalhados.
A escolha deve ser baseada em uma simulação tributária.
Quanto uma holding imobiliária paga de imposto?
Não existe uma única alíquota para todas as holdings imobiliárias.
A tributação depende das atividades e das receitas da empresa.
Ela pode receber valores relacionados a:
- aluguéis de imóveis próprios;
- venda de imóveis classificados como estoque;
- venda de imóveis classificados no ativo não circulante;
- receitas financeiras;
- ganho de capital;
- dividendos;
- juros sobre capital próprio;
- serviços prestados, quando houver.
Cada tipo de receita pode possuir tratamento diferente.
Também devem ser considerados:
- IRPJ;
- adicional de IRPJ;
- CSLL;
- PIS;
- Cofins;
- ISS sobre eventuais serviços;
- tributação do ganho de capital;
- custos de transferência dos imóveis;
- obrigações relacionadas à reforma tributária.
Confira nosso artigo completo sobre quanto uma holding imobiliária paga de imposto.
Você também pode utilizar a calculadora de impostos da contabilidade.com para comparar diferentes cenários empresariais.
Como funciona a tributação dos aluguéis?
Quando o imóvel pertence à holding, o aluguel é uma receita da pessoa jurídica.
O contrato deve identificar a empresa como locadora.
Os pagamentos devem ser realizados para a conta bancária da holding.
A receita deve ser registrada na contabilidade e incluída na apuração dos tributos.
Os sócios não devem receber diretamente os valores dos inquilinos.
Após a apuração contábil, a empresa poderá remunerar os sócios por meio de mecanismos adequados, como:
- pró-labore, quando houver trabalho dos sócios;
- distribuição de lucros;
- reembolso de despesas comprovadas;
- pagamento de empréstimos formalizados.
A tributação da pessoa jurídica deve ser comparada à tributação do aluguel recebido diretamente pela pessoa física.
A holding não será necessariamente mais econômica em qualquer situação.
Como funciona a tributação na venda de imóveis?
A tributação depende da forma como o imóvel está classificado na contabilidade.
Um imóvel pode ser registrado como:
- estoque destinado à venda;
- propriedade para investimento;
- imobilizado utilizado pela empresa;
- outro ativo, conforme a finalidade.
A classificação deve refletir a realidade da operação.
Não é recomendável alterar a classificação apenas no momento da venda para buscar uma tributação menor.
Quando o imóvel é mantido para geração de aluguel e posteriormente vendido, pode existir apuração de ganho sobre a alienação.
Quando a empresa possui atividade habitual de compra e venda e o imóvel está corretamente registrado como estoque, o tratamento pode ser diferente.
Devem ser considerados:
- valor de aquisição;
- custos de construção;
- benfeitorias;
- despesas incorporadas ao custo;
- classificação contábil;
- valor de venda;
- regime tributário;
- data de aquisição;
- documentação do imóvel.
Como transferir imóveis para a holding?
Uma das formas mais utilizadas é a integralização do capital social.
Nessa operação, o sócio transfere o imóvel para a empresa e recebe quotas em contrapartida.
O processo normalmente envolve:
- identificação dos imóveis;
- análise das matrículas;
- levantamento do custo declarado;
- definição do valor da integralização;
- elaboração do contrato social ou alteração contratual;
- registro na Junta Comercial;
- análise do ITBI;
- registro da transferência no Cartório de Imóveis;
- registro contábil da operação;
- atualização das declarações dos sócios.
A simples inclusão do imóvel no contrato social não encerra todas as etapas.
A propriedade precisa ser transferida no registro imobiliário.
A transferência de imóveis para a holding paga ITBI?
A operação precisa ser analisada individualmente.
A Constituição prevê hipótese de não incidência do ITBI na integralização de imóveis ao capital de uma empresa.
Entretanto, existem exceções e discussões relacionadas à atividade preponderantemente imobiliária.
Também devem ser observados:
- valor integralizado ao capital social;
- eventual valor destinado à reserva;
- atividade da empresa;
- receitas imobiliárias;
- período de análise da preponderância;
- legislação e procedimentos do município;
- entendimento judicial aplicável.
Por isso, não é correto afirmar que toda transferência para holding é automaticamente isenta de ITBI.
A análise deve ocorrer antes da constituição e do registro dos imóveis.
A integralização de imóveis pode gerar ganho de capital?
Pode, dependendo do valor utilizado na transferência.
A pessoa física pode integralizar o imóvel utilizando o valor constante em sua declaração ou outro valor admitido pela legislação.
Quando a transferência ocorre por valor superior ao custo declarado, pode existir ganho de capital tributável.
A decisão influencia:
- tributação da pessoa física;
- valor contábil do imóvel na holding;
- cálculo de uma venda futura;
- capital social da empresa;
- planejamento sucessório;
- documentação da operação.
Utilizar o menor valor possível nem sempre representa a melhor estratégia.
O impacto presente deve ser comparado aos efeitos tributários futuros.
Holding imobiliária ajuda no planejamento sucessório?
Sim.
Depois que os imóveis são transferidos para a holding, o patrimônio passa a ser representado pelas quotas da empresa.
Em vez de transferir cada imóvel separadamente, a família pode planejar a transferência das quotas aos herdeiros.
O contrato social e os instrumentos de doação podem estabelecer regras sobre:
- usufruto;
- direito de voto;
- administração;
- inalienabilidade;
- impenhorabilidade, quando juridicamente válida;
- incomunicabilidade;
- entrada de cônjuges;
- venda de quotas;
- falecimento dos sócios;
- distribuição de lucros.
A holding não elimina automaticamente o inventário.
As quotas que continuarem pertencendo ao falecido poderão integrar o processo sucessório.
Por isso, a constituição da empresa precisa ser acompanhada de planejamento jurídico e patrimonial.
Holding imobiliária protege os imóveis?
A holding pode melhorar a organização e a separação patrimonial.
Entretanto, ela não oferece blindagem absoluta contra dívidas, processos ou credores.
A proteção depende de fatores como:
- regularidade da constituição;
- contabilidade completa;
- separação entre contas pessoais e empresariais;
- ausência de fraude;
- ausência de confusão patrimonial;
- formalização dos contratos;
- cumprimento das obrigações tributárias;
- momento em que os imóveis foram transferidos;
- origem das dívidas.
A transferência realizada para prejudicar credores pode ser questionada.
Também pode ocorrer a desconsideração da personalidade jurídica nas hipóteses previstas pela legislação.
Por isso, o termo “proteção patrimonial” deve ser utilizado com cuidado.
Quando vale a pena abrir uma holding imobiliária?
A estrutura pode ser interessante quando existe patrimônio relevante ou necessidade de organização familiar.
Ela pode ser considerada quando a pessoa ou família:
- possui vários imóveis alugados;
- recebe renda imobiliária recorrente;
- pretende organizar a sucessão;
- deseja centralizar contratos e recebimentos;
- possui imóveis em conjunto com familiares;
- quer estabelecer regras entre herdeiros;
- realiza compra e venda de imóveis próprios;
- pretende separar imóveis de empresas operacionais;
- necessita melhorar a governança patrimonial.
Por outro lado, a holding pode não compensar quando:
- existe apenas um imóvel de baixo valor;
- não há renda de aluguel;
- os custos de abertura e manutenção superam os benefícios;
- a família não possui objetivo sucessório;
- a transferência gera custos elevados;
- existe intenção de vender o imóvel em curto prazo;
- a estrutura é criada apenas com promessa de economia tributária.
A decisão deve considerar:
- tributação atual da pessoa física;
- tributação estimada da pessoa jurídica;
- ITBI;
- ganho de capital;
- custos cartorários;
- honorários contábeis;
- honorários jurídicos;
- objetivos sucessórios;
- prazo de permanência dos imóveis;
- efeitos da reforma tributária.
Quanto custa abrir e manter uma holding imobiliária?
Os custos variam conforme o estado, o município, a quantidade de imóveis e a complexidade da estrutura.
Podem existir despesas com:
- registro na Junta Comercial;
- elaboração do contrato social;
- honorários contábeis;
- honorários jurídicos;
- certificado digital;
- avaliação dos imóveis;
- ITBI, quando devido;
- registro no Cartório de Imóveis;
- certidões;
- alterações contratuais;
- escrituração contábil mensal;
- obrigações tributárias.
Mesmo uma holding sem receitas precisa manter suas obrigações cadastrais, contábeis e fiscais.
Holding imobiliária precisa de contador?
Sim.
A holding imobiliária precisa manter escrituração contábil regular.
O contador será responsável por atividades como:
- registro dos imóveis;
- classificação contábil dos bens;
- escrituração dos aluguéis;
- apuração dos tributos;
- controle de custos e benfeitorias;
- registro de compras e vendas;
- elaboração de balanços;
- entrega de obrigações acessórias;
- suporte à distribuição de lucros;
- controle do capital social.
Sem contabilidade regular, a empresa pode ter dificuldades para comprovar seus resultados e distribuir lucros aos sócios.
Conheça nossa solução de contabilidade para holding imobiliária.
Como abrir uma holding imobiliária?
A abertura deve começar com o levantamento dos imóveis e dos objetivos da estrutura.
O processo normalmente envolve:
- identificar os imóveis que poderão integrar a empresa;
- verificar as matrículas e a titularidade dos bens;
- levantar os valores declarados no Imposto de Renda;
- analisar contratos de locação existentes;
- definir os objetivos patrimoniais e sucessórios;
- avaliar os custos da transferência;
- analisar a incidência de ITBI;
- simular eventual ganho de capital;
- definir os sócios;
- escolher a natureza jurídica;
- selecionar os CNAEs;
- elaborar o contrato social;
- estabelecer regras de administração;
- registrar a empresa na Junta Comercial;
- obter o CNPJ;
- definir o regime tributário;
- abrir uma conta bancária empresarial;
- registrar a transferência dos imóveis;
- atualizar os contratos de locação;
- iniciar a escrituração contábil.
A empresa não deve começar a receber aluguéis antes de formalizar os contratos e a titularidade dos imóveis.
Também não se recomenda transferir os bens antes de calcular os custos tributários e cartorários.
Abra sua empresa com a contabilidade.com.
Quais documentos são necessários para abrir uma holding imobiliária?
A documentação depende dos sócios, dos imóveis e da forma de transferência.
Normalmente, podem ser solicitados:
- documentos pessoais dos sócios;
- comprovantes de endereço;
- certidões de casamento;
- informações sobre o regime de bens;
- declarações de Imposto de Renda;
- matrículas atualizadas dos imóveis;
- escrituras;
- contratos de compra e venda;
- carnês de IPTU;
- certidões municipais;
- contratos de locação;
- informações sobre financiamentos;
- avaliações imobiliárias;
- documentos de participações societárias, quando houver.
Os documentos devem comprovar a titularidade, o custo e a situação jurídica dos imóveis.
FAQ - Perguntas Frequentes sobre holding imobiliária pode ser MEI
1) Holding imobiliária pode ser MEI?
Não. As atividades utilizadas por uma holding imobiliária não estão autorizadas para o Microempreendedor Individual.
2) Aluguel de imóveis próprios pode ser MEI?
Não. O CNAE 6810-2/02 não pode ser utilizado pelo MEI.
3) Compra e venda de imóveis próprios pode ser MEI?
Não. O CNAE 6810-2/01 também não está disponível para o MEI.
4) Quem tem apenas um imóvel alugado pode abrir MEI?
Não para receber a locação por meio do MEI. A quantidade de imóveis não altera o impedimento da atividade.
5) Holding imobiliária é uma natureza jurídica?
Não. O termo identifica a finalidade da empresa.
6) Qual natureza jurídica uma holding imobiliária utiliza?
A Sociedade Limitada é uma das estruturas mais utilizadas.
7) Holding imobiliária pode ter apenas um sócio?
Sim. Ela pode ser constituída como Sociedade Limitada Unipessoal.
8) Holding imobiliária precisa ter dois sócios?
Não. Uma Sociedade Limitada pode ser constituída por uma única pessoa.
9) Qual é o CNAE para aluguel de imóveis próprios?
O CNAE é 6810-2/02.
10) Qual é o CNAE para compra e venda de imóveis próprios?
O CNAE é 6810-2/01.
11) Qual é o CNAE para loteamento de terreno próprio?
O CNAE 6810-2/03 abrange o loteamento de imóveis próprios sem benfeitorias.
12) Holding imobiliária pode administrar imóveis de terceiros?
Essa é uma atividade diferente e exige CNAE, objeto social e obrigações próprios.
13) Holding imobiliária pode atuar como corretora?
Somente se estiver regularizada para a atividade de corretagem e cumprir as exigências profissionais aplicáveis.
14) Holding imobiliária pode optar pelo Simples Nacional?
A empresa que realiza locação de imóveis próprios não pode optar pelo regime.
15) Holding imobiliária pode ser uma Microempresa?
Pode, conforme seu faturamento, mesmo que seja tributada pelo Lucro Presumido ou Lucro Real.
16) Qual regime tributário é mais utilizado?
O Lucro Presumido é frequentemente utilizado, mas a escolha depende das operações da empresa.
17) Lucro Presumido é sempre melhor?
Não. É necessário comparar receitas, despesas, venda de imóveis e custos da estrutura.
18) Holding imobiliária paga imposto sobre aluguel?
Sim. A receita de locação deve ser registrada e incluída na apuração tributária.
19) Holding paga imposto ao vender imóvel?
Pode pagar. O cálculo depende da classificação contábil, do custo e do regime tributário.
20) A venda de imóvel próprio gera nota fiscal?
A alienação do imóvel deve ser documentada por escritura, contrato e registros próprios. A emissão fiscal depende das regras aplicáveis à operação.
21) Quem tem MEI pode abrir uma holding imobiliária?
Para ingressar como sócio ou administrador da holding, será necessário sair do MEI.
22) Quem possui holding imobiliária pode abrir MEI?
Não enquanto permanecer como sócio, titular ou administrador da holding.
23) Ter apenas 1% de uma holding impede o MEI?
Sim. O impedimento não depende do percentual de participação.
24) Holding sem faturamento impede o MEI?
Sim. A participação societária já impede o enquadramento.
25) É possível transformar um MEI em holding imobiliária?
É possível realizar o desenquadramento e transformar a empresa, mas a viabilidade precisa ser analisada previamente.
26) Posso transferir meu apartamento para a holding?
Pode ser possível, mas é necessário analisar ITBI, ganho de capital, financiamento e registro imobiliário.
27) Transferir imóvel para holding é sempre isento de ITBI?
Não. A não incidência depende das características da operação e da atividade da empresa.
28) Transferir imóvel para holding gera ganho de capital?
Pode gerar quando a transferência ocorre por valor superior ao custo declarado pela pessoa física.
29) Imóvel financiado pode ser transferido para holding?
A operação depende do contrato e da autorização da instituição financeira.
30) Holding imobiliária elimina o inventário?
Não automaticamente. As quotas que permanecerem com o falecido poderão integrar o inventário.
31) Holding imobiliária reduz o ITCMD?
Não necessariamente. A tributação da doação ou sucessão deve ser analisada conforme a legislação estadual.
32) Holding imobiliária protege os imóveis?
Ela pode melhorar a organização patrimonial, mas não oferece blindagem absoluta.
33) Dívidas da holding podem atingir os imóveis?
Sim. Os imóveis pertencem à empresa e podem responder por obrigações da própria holding.
34) Dívidas dos sócios podem atingir as quotas?
Dependendo da situação, as quotas e direitos econômicos dos sócios podem ser alcançados.
35) Holding imobiliária pode distribuir lucros?
Sim, desde que existam resultados apurados e contabilidade regular.
36) Holding imobiliária paga pró-labore?
Pode haver pró-labore quando um sócio trabalha efetivamente na administração da empresa.
37) Holding imobiliária precisa emitir nota fiscal de aluguel?
A locação de imóvel próprio não é uma prestação de serviço comum. A documentação e as obrigações devem seguir as regras aplicáveis ao município e à operação.
38) Holding imobiliária precisa de contador?
Sim. A empresa precisa manter escrituração contábil e cumprir obrigações fiscais.
39) Quanto custa abrir uma holding imobiliária?
O custo depende das taxas, da quantidade de imóveis, do ITBI, dos registros e da complexidade societária.
40) Vale a pena abrir holding para um único imóvel?
Depende do valor, da renda de aluguel, do objetivo sucessório e dos custos de manutenção.
Conclusão
Holding imobiliária não pode ser MEI.
As atividades de aluguel, administração, compra e venda de imóveis próprios não fazem parte da lista de ocupações autorizadas ao Microempreendedor Individual.
Além disso, o titular do MEI não pode ser sócio, titular ou administrador de outra empresa.
Uma holding imobiliária normalmente é constituída como Sociedade Limitada.
Quando possui apenas um sócio, pode ser aberta como Sociedade Limitada Unipessoal.
O CNAE dependerá das atividades realizadas.
O código 6810-2/02 é utilizado para aluguel e administração de imóveis próprios.
O CNAE 6810-2/01 corresponde à compra e venda de imóveis próprios.
Já o CNAE 6810-2/03 pode ser utilizado para loteamento de imóveis próprios sem benfeitorias.
A atividade de locação de imóveis próprios não pode optar pelo Simples Nacional.
Por isso, o Lucro Presumido é um dos regimes mais utilizados.
Entretanto, a escolha deve considerar os aluguéis, a intenção de vender imóveis, os custos da estrutura e a classificação contábil dos bens.
A transferência dos imóveis para a holding também exige planejamento.
Podem existir custos com ITBI, ganho de capital, cartório, registros e honorários profissionais.
A holding pode facilitar a administração e a sucessão patrimonial, mas não elimina automaticamente o inventário nem oferece blindagem absoluta contra dívidas.
Antes da abertura, é importante realizar uma análise contábil, tributária, societária e jurídica.
Conheça nossa solução de contabilidade para holding imobiliária.
