Holding imobiliária não pode ser MEI. As atividades de aluguel, compra, venda e administração de imóveis próprios não estão entre as ocupações autorizadas ao Microempreendedor Individual.
Além disso, o titular do MEI não pode ser sócio, titular ou administrador de outra empresa, o que também impede sua participação em uma holding.
A holding imobiliária normalmente é constituída como Sociedade Limitada. Quando possui apenas um titular, pode ser aberta como Sociedade Limitada Unipessoal (SLU).
Entre os CNAEs mais utilizados estão o 6810-2/02 – Aluguel de imóveis próprios e o 6810-2/01 – Compra e venda de imóveis próprios.
Neste artigo, você entenderá por que holding imobiliária não pode ser MEI, quais CNAEs utilizar, como funciona a tributação e quais cuidados devem ser tomados antes de transferir imóveis. Consulte também nosso guia completo de abertura de empresa.
Resposta rápida: holding imobiliária pode ser MEI?
| Informação | Resposta |
| Holding imobiliária pode ser MEI? | Não |
| Aluguel de imóveis próprios pode ser MEI? | Não |
| Compra e venda de imóveis próprios pode ser MEI? | Não |
| Holding imobiliária é uma natureza jurídica? | Não. O termo indica a finalidade da empresa |
| Natureza jurídica mais utilizada | Sociedade Limitada |
| Pode ter apenas um sócio? | Sim, como Sociedade Limitada Unipessoal |
| CNAE para aluguel de imóveis próprios | 6810-2/02 |
| CNAE para compra e venda de imóveis próprios | 6810-2/01 |
| Pode optar pelo Simples Nacional? | Não para locação de imóveis próprios |
| Regime mais utilizado | Lucro Presumido |
Neste artigo você verá
- Holding imobiliária pode ser MEI?
- O que é uma holding imobiliária?
- Holding imobiliária e imobiliária são iguais?
- Quem tem MEI pode abrir uma holding?
- Quais CNAEs podem ser utilizados?
- Como funciona a tributação?
- Como transferir imóveis para a holding?
- A holding ajuda na sucessão?
- Como abrir uma holding imobiliária?
- Perguntas frequentes
Holding imobiliária pode ser MEI?
Não. Uma holding imobiliária não pode ser registrada como Microempreendedor Individual.
Não existe ocupação permitida no MEI para:
- alugar imóveis próprios;
- comprar e vender imóveis próprios;
- concentrar imóveis familiares;
- receber aluguéis por meio de uma empresa;
- realizar loteamentos de terrenos próprios;
- organizar a sucessão de imóveis;
- possuir participações em outras empresas.
A quantidade de imóveis ou o valor dos aluguéis não altera essa regra. Mesmo uma empresa com apenas um imóvel e receita inferior ao limite anual do MEI não pode utilizar essa modalidade.
O que é uma holding imobiliária?
Holding imobiliária é uma empresa criada para possuir, administrar ou explorar economicamente imóveis próprios.
Ela pode concentrar casas, apartamentos, salas comerciais, galpões, terrenos, fazendas, lojas e outros direitos imobiliários.
Depois da transferência, os imóveis passam a pertencer à pessoa jurídica. Os antigos proprietários tornam-se sócios da empresa e passam a possuir quotas da holding.
A estrutura pode ser utilizada para:
- centralizar contratos de locação;
- receber aluguéis em uma conta empresarial;
- organizar imóveis pertencentes a vários familiares;
- definir regras de administração;
- planejar a sucessão patrimonial;
- comprar ou vender imóveis próprios;
- separar imóveis de uma empresa operacional.
Holding imobiliária não é uma natureza jurídica. O termo descreve a finalidade da empresa, que normalmente é constituída como LTDA ou SLU.
Holding imobiliária e imobiliária são iguais?
Não. A holding normalmente administra e explora imóveis pertencentes à própria empresa. Já uma imobiliária presta serviços relacionados a imóveis de clientes.
| Atividade | Como funciona |
| Aluguel de imóvel próprio | A empresa é proprietária do bem alugado |
| Compra e venda de imóvel próprio | A empresa negocia um bem do seu patrimônio |
| Administração de imóvel de terceiros | A empresa presta serviço ao proprietário |
| Corretagem imobiliária | A empresa intermedeia a compra, venda ou locação |
Uma holding que vende um imóvel próprio não está realizando corretagem. Para intermediar negócios de terceiros, são necessários CNAE, objeto social e registro profissional compatíveis.
Quem tem MEI pode abrir uma holding imobiliária?
O titular do MEI não pode se tornar sócio ou administrador de uma holding e continuar enquadrado como Microempreendedor Individual.
Antes de ingressar na nova empresa, será necessário realizar o desenquadramento do SIMEI.
O empreendedor poderá avaliar:
- transformar o CNPJ atual em Sociedade Limitada;
- baixar o MEI e abrir uma nova empresa;
- manter uma empresa operacional separada da holding;
- criar um novo CNPJ exclusivamente para os imóveis.
Quem já é sócio de uma holding também não pode abrir MEI. O impedimento existe mesmo quando a participação é pequena ou a empresa ainda não possui receitas.
Quais são os CNAEs de uma holding imobiliária?
Não existe um CNAE com o nome “holding imobiliária”. Os códigos devem representar as atividades efetivamente realizadas.
| CNAE | Descrição | Aplicação |
| 6810-2/02 | Aluguel de imóveis próprios | Locação e administração do patrimônio imobiliário próprio |
| 6810-2/01 | Compra e venda de imóveis próprios | Aquisição e alienação de imóveis da empresa |
| 6810-2/03 | Loteamento de imóveis próprios | Loteamento de terrenos próprios sem benfeitorias |
| 6462-0/00 | Holdings de instituições não financeiras | Controle de outras empresas não financeiras |
O CNAE 6810-2/02 é utilizado quando a empresa recebe aluguéis de imóveis próprios. Ele não deve ser confundido com administração de imóveis pertencentes a terceiros.
O CNAE 6810-2/01 pode ser incluído quando a compra e venda de imóveis próprios faz parte da atividade empresarial. A venda eventual de um imóvel mantido para locação pode ter tratamento contábil diferente.
Depois da abertura, utilize gratuitamente a ferramenta para consultar CNPJ e conferir os CNAEs registrados.
Holding imobiliária pode optar pelo Simples Nacional?
Uma empresa que realiza locação de imóveis próprios não pode optar pelo Simples Nacional.
Isso não impede que ela seja classificada como Microempresa. ME é um porte empresarial, enquanto o Simples Nacional é um regime tributário.
Os regimes normalmente analisados são:
- Lucro Presumido;
- Lucro Real.
Quanto uma holding imobiliária paga de imposto?
Não existe uma alíquota única. A tributação depende das atividades e da origem das receitas.
A empresa pode receber:
- aluguéis de imóveis próprios;
- valores pela venda de imóveis;
- receitas financeiras;
- dividendos de outras empresas;
- ganhos de capital.
Cada receita pode receber um tratamento diferente. A tributação de um aluguel não é necessariamente igual à tributação da venda de um imóvel.
Também é importante verificar como o bem está classificado na contabilidade. Um imóvel mantido para locação pode ter tratamento diferente de um imóvel adquirido como estoque para revenda.
Para comparar cenários empresariais, utilize a calculadora de impostos da contabilidade.com.
Como transferir imóveis para a holding?
Uma das formas mais utilizadas é a integralização dos imóveis no capital social.
Nessa operação, o sócio transfere o bem para a empresa e recebe quotas em contrapartida.
O processo normalmente envolve:
- analisar as matrículas e a titularidade dos imóveis;
- levantar os valores informados no Imposto de Renda;
- definir o valor da integralização;
- elaborar o contrato social ou a alteração contratual;
- registrar a empresa na Junta Comercial;
- analisar a incidência do ITBI;
- registrar a transferência no Cartório de Imóveis;
- realizar o registro contábil da operação.
A simples inclusão do imóvel no contrato social não conclui a transferência. A mudança da propriedade precisa ser registrada na matrícula do bem.
A transferência paga ITBI?
Depende da operação, da atividade da empresa e das regras do município.
Existe hipótese constitucional de não incidência do ITBI na integralização de imóveis ao capital social. Entretanto, há exceções e discussões relacionadas a empresas com atividade imobiliária preponderante.
Por isso, não é correto presumir que toda transferência para uma holding será isenta.
A integralização pode gerar ganho de capital?
Pode. Quando o imóvel é transferido por valor superior ao custo informado pela pessoa física, pode existir ganho de capital tributável.
Transferir pelo valor histórico pode evitar tributação imediata, mas mantém um custo contábil menor na empresa, o que pode aumentar o imposto em uma futura venda.
Holding imobiliária ajuda na sucessão?
Sim. Depois da transferência dos imóveis, o patrimônio passa a ser representado pelas quotas da empresa.
A família pode organizar a doação ou a transferência dessas quotas aos herdeiros e estabelecer regras sobre:
- administração dos imóveis;
- direito de voto;
- distribuição de lucros;
- entrada de familiares;
- venda de quotas;
- usufruto;
- falecimento dos sócios.
A holding não elimina automaticamente o inventário. As quotas que permanecerem pertencendo ao falecido poderão integrar o processo sucessório.
Também não existe blindagem patrimonial absoluta. Os imóveis pertencem à empresa e podem responder pelas dívidas da própria holding.
Quando vale a pena abrir uma holding imobiliária?
A estrutura pode ser interessante quando existe patrimônio relevante ou necessidade de organização familiar.
Ela pode ser considerada quando a pessoa ou família:
- possui vários imóveis alugados;
- recebe renda imobiliária recorrente;
- possui imóveis compartilhados entre familiares;
- pretende organizar a sucessão;
- quer centralizar contratos e recebimentos;
- deseja separar os imóveis de uma empresa operacional.
A holding pode não compensar quando existe apenas um imóvel de menor valor, não há objetivo sucessório ou os custos de transferência e manutenção superam os benefícios.
Como abrir uma holding imobiliária?
O processo normalmente envolve:
- identificar os imóveis que poderão integrar a empresa;
- verificar as matrículas e os valores declarados;
- analisar os contratos de locação existentes;
- definir os objetivos patrimoniais e sucessórios;
- simular ITBI e eventual ganho de capital;
- definir os sócios e a natureza jurídica;
- selecionar os CNAEs adequados;
- elaborar e registrar o contrato social;
- obter o CNPJ;
- definir o regime tributário;
- transferir os imóveis no Cartório de Registro de Imóveis;
- atualizar os contratos de locação;
- iniciar a escrituração contábil.
Os imóveis não devem ser transferidos antes da análise dos custos tributários, cartorários e sucessórios.
Para iniciar a formalização, acesse a página para abrir empresa.
FAQ - Perguntas Frequentes sobre Holding imobiliária pode ser MEI
1) Holding imobiliária pode ser MEI?
Não. As atividades imobiliárias próprias de uma holding não estão autorizadas ao Microempreendedor Individual.
2) Aluguel de imóveis próprios pode ser MEI?
Não. O CNAE 6810-2/02 não está disponível para o MEI.
3) Qual é o CNAE para holding imobiliária?
Os mais utilizados são o 6810-2/02 para aluguel e o 6810-2/01 para compra e venda de imóveis próprios.
4) Holding imobiliária pode ter apenas um sócio?
Sim. Ela pode ser constituída como Sociedade Limitada Unipessoal.
5) Quem tem MEI pode abrir uma holding?
Para se tornar sócio ou administrador da holding, será necessário sair do MEI.
6) Holding imobiliária pode optar pelo Simples Nacional?
Não quando realiza locação de imóveis próprios. Lucro Presumido e Lucro Real são os regimes normalmente analisados.
7) Transferir imóvel para holding é sempre isento de ITBI?
Não. A análise depende da operação, da atividade da empresa e das regras municipais.
8) Transferir imóvel para holding pode gerar ganho de capital?
Sim, especialmente quando o valor da transferência supera o custo declarado pela pessoa física.
9) Holding imobiliária elimina o inventário?
Não automaticamente. As quotas ainda pertencentes ao falecido podem integrar o inventário.
10) Holding imobiliária precisa de contador?
Sim. A empresa precisa registrar imóveis, aluguéis, compras, vendas, tributos e distribuições aos sócios.
Conclusão
Holding imobiliária não pode ser MEI. As atividades de aluguel, compra, venda e loteamento de imóveis próprios não estão autorizadas ao Microempreendedor Individual.
A estrutura normalmente é constituída como Sociedade Limitada. Quando possui apenas um titular, pode utilizar o formato de Sociedade Limitada Unipessoal.
O CNAE 6810-2/02 é utilizado para aluguel de imóveis próprios, enquanto o CNAE 6810-2/01 corresponde à compra e venda de imóveis próprios.
Empresas que recebem aluguéis de imóveis próprios não podem optar pelo Simples Nacional. O Lucro Presumido é frequentemente utilizado, mas deve ser comparado ao Lucro Real.
Antes de transferir os imóveis, é necessário analisar ITBI, ganho de capital, custos cartorários, tributação futura e objetivos sucessórios.
A holding pode facilitar a administração e a sucessão, mas não elimina automaticamente o inventário nem oferece proteção absoluta contra dívidas.
A contabilidade.com auxilia na análise tributária, na abertura do CNPJ e na manutenção contábil da holding.
